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在建工程包括增值税吗(在建工程的成本包括增值税)

新建房地产和在建工程进项税额减免政策分析

财税[2016]36号附件2和国家税务总局2016年第15号公告规定:适用一般计税方法的试点纳税人,2016年5月1日以后取得并在会计制度中以固定资产核算的房地产或2016年5月1日以后取得的在建房地产,自取得之日起两年内从销项税额中扣除进项税额,第一年扣除比例为60%,第二年扣除比例为40%。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装修房地产,属于在建房地产项目。

这里的房地产是指不能移动或移动后会改变其性质和形状的财产,包括建筑物和构筑物等。建筑物,包括居住建筑、商业和商业建筑、办公建筑以及其他可以用于生活、工作或者其他活动的建筑物;构筑物,包括道路、桥梁、隧道、大坝等构筑物。

中华人民共和国国家税务总局的两份文件澄清了两个问题:

一、需要分2 年抵扣的不动产范围

1.试点实施后增值税一般纳税人取得的房地产。

这里的收购包括以直接购买、接受捐赠、接受投资、偿还债务等多种形式收购的房地产,以及在会计制度中作为固定资产核算的房地产。

2.增值税一般纳税人试点后发生的在建房地产项目,包括新建、改建、扩建、修缮和装修房地产。

二、不需进行分2 年抵扣的不动产(可一次性全额抵扣)

1.虽然房地产开发企业出售的是自行开发的房地产项目,但工厂购买的厂房和房地产开发公司开发的楼房属于房地产,在抵扣进项税方面应区别对待。前者属于能长期为企业创造价值并长期保持其原有形态的实物资产;后者本质上属于企业生产销售的产品,属性不同,按年扣显然不合适,应该扣一次。

2.融资租赁房地产的购买成本已经分阶段支付和扣除。如果每个阶段获得的租金收入扣除两年,会计核算会很复杂,可以一次性全额扣除。

3.在施工现场修建的临时建筑物和构筑物。

为了保证正常施工,大多数施工企业需要在施工现场修建一些临时简易设施,如工棚、材料仓库、现场办公室等。临时设施虽然也属于房地产的范畴,但期限短,施工后要拆除清理,更接近生产过程中的中间投入。

因此,现行政策允许对施工现场的临时设施一次性扣除进项税。

此外,《国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》号的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)规定:“纳税人在2016年5月1日以后购买商品、设计服务和建筑服务,用于新建房地产,或者改建、扩建、修缮、装修房地产,使房地产原值增加50%以上的,应当按照本办法的有关规定,在两年内从销项税额中扣除进项税额。

房地产原值是指购买房地产时的原始购买价格或价格。

上述两年抵扣销项税额的购进货物,是指构成房地产主体的材料设备,包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、燃气、消防、中央空调、电梯、电气、智能建筑设备及配套设施。根据上述规定,可以看出,两年内扣除的在建房地产项目范围主要限于构成房地产实体的商品,以及与房地产直接相关的设计服务和施工服务。

1.构成房地产实体的购入商品。

除建筑装饰材料外,还包括给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、燃气、消防、中央空调、电梯、电力、智能建筑设备及

如纳税人为增值税一般纳税人,所购物资直接用于在建房地产项目,按以下处理:

1.在建房地产项目为新建房地产。根据2016年第15号公告的相关规定,本期扣除采购物资进项税额的60%,剩余40%在取得扣税凭证当月起第13个月扣除。

2.在建房地产项目属于房地产改建、扩建、修缮和装修,按以下处理:

(1)采购物资的成本不计入房地产原值(房地产原值是指购买房地产时的原价或定价)的,可以在当期扣除采购物资的进项税。

(2)如果购买材料的成本包含在房地产的原始价值中,则仍应区分两种情况

(1)购买这部分材料的成本未达到房地产原值50%的,可在当期扣除所购材料的进项税。

购买这部分材料的成本达到或超过房地产原值的50%。根据相关规定,采购物资的进项税额60%在当期抵扣,剩余40%在取得抵扣凭证后的第13个月抵扣。

同样,纳税人购买其他服务,如设计服务、施工服务等,直接用于自建房地产的,应根据所购买的材料直接用于自建房地产的情况分别处理。

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